Onlangs werd een verkoopmakelaar succesvol door de koper aansprakelijk gesteld voor een foute meting. Dat klinkt voor veel mensen misschien raar in de oren, aangezien de verkoopmakelaar geen contract heeft gesloten met de koper, maar is ingeschakeld door de verkoper. Hoe zit dat? Wanneer is een makelaar aansprakelijk voor schade en tegenover wie? In deze blog lees je meer.

Aansprakelijkheid makelaar tegenover opdrachtgever

Wanneer je een makelaar inschakelt, komt er een overeenkomst tot stand. De makelaar is verplicht deze overeenkomst goed uit te voeren. Doet de makelaar z’n werk niet goed, dan kan hij daarvoor aansprakelijk zijn. We noemen dat contractuele aansprakelijkheid. De makelaar moet zich als ‘goed opdrachtnemer’ gedragen. Zo oordeelde de Rechtbank Leeuwarden dat een verkoopmakelaar goed onderzoek moet doen naar de vraag of er een recht van overpad (erfdienstbaarheid) op een perceel rust, wanneer hij daar twijfels over hoort te hebben. Wanneer hij dat niet doet en er ontstaat discussie over tussen de koper en verkoper, is hij als ‘professional’ aansprakelijk. Een ander voorbeeld is een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, waarin werd geoordeeld dat een aankoopmakelaar zijn klant (de koper) had moeten waarschuwen dat het bestemmingsplan in de weg stond met het beoogde gebruik.

Een makelaar kan zijn aansprakelijkheid beperken in het contract met de opdrachtgever. Ook een verzekering kan uitkomst bieden. Hieronder lees je daarover meer.

Makelaar aansprakelijk tegenover derden

Ook anderen (dan de opdrachtgever) kunnen een makelaar aansprakelijk stellen. Zo oordeelde de rechter in 2018 dat een verkoopmakelaar aansprakelijk was tegenover een koper. Het ging hier om een NVM-makelaar die zich vergist had bij het opmeten van een oppervlakte van de woning. De koper kwam er later achter dat de woning kleiner was dan de makelaar had vermeld en stelde de makelaar aansprakelijk. De NVM heeft in 2010 een meetinstructie voorgeschreven aan NVM-makelaars. Die moeten de netto gebruiksoppervlakte van een woning op een bepaalde manier vaststellen. Volgens de rechter mocht de koper erop vertrouwen dat de verkoopmakelaar de woning volgens de meetinstructie goed had opgemeten en veroordeeld de makelaar daarom tot het betalen van schadevergoeding.

Afdekken risico’s door makelaar

Een makelaar kan de aansprakelijkheid voor schade in zijn contract met de opdrachtgever beperkten of zelfs helemaal uitsluiten. Wanneer de opdrachtgever een zakelijke partij is, houdt dit vaak wel stand bij de rechter.

Wanneer de opdrachtgever een particulier is, heeft beperking of uitsluiting van aansprakelijkheid in het contract vaak lang niet altijd zin. Een particulier wordt namelijk op dit punt goed beschermd door de wet. Voor dat geval kun je het beste als makelaar een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering afsluiten.

Tegenover derden heeft een aansprakelijkheidsbeperking in het contract geen zin (aangezien derden niet aan het contract gebonden zijn). Wel kan een duidelijk voorbehoud (disclaimer) werken. Zo wist een makelaar-taxateur tegenover de Rabobank een claim af te weren op basis van een disclaimer in het taxatierapport. Het is wel belangrijk de disclaimer goed te formuleren. In de hiervoor genoemde zaak over de makelaar die niet goed had gemeten, vond de rechter de disclaimer te vaag om er succesvol een beroep op te kunnen doen.

Benieuwd wat ik voor jou kan betekenen? Klik hier om meer te lezen over wat ik voor jou kan doen. Bij vragen kun je natuurlijk ook direct vrijblijvend contact met mij opnemen: 06 340 93 944 of [email protected].