De wet heeft aannemers een sterk recht gegeven om betaling af te dwingen: het retentierecht. Kort gezegd houd je daarmee de bouwplaats net zo lang op slot, totdat alles is betaald. Uiteraard kan dat niet zo maar. En wat zijn de gevolgen van het retentierecht voor onderaannemers?
Wat is het retentierecht?
Het retentierecht is het recht om een zaak niet af te geven totdat die rekeningen geheel zijn betaald. Je hebt als aannemer het recht om het door jou uitgevoerde werk niet aan de opdrachtgever af te geven, maar deze afgifte op te schorten, zolang er niet is betaald. Er gelden een paar eisen voor het inroepen van het retentierecht.
- Allereerst moet er sprake zijn een vordering zijn die nog niet is betaald, maar wel al betaald had moeten worden.
- Ten tweede moet de vordering samenhangen met de verplichting tot vrijgave van het bouwwerk. Dat is meestal het geval wanneer de facturen voor de werkzaamheden aan dat bouwwerk niet zijn betaald.
- Tot slot moet er sprake zijn van echte feitelijke macht over de zaak.
Feitelijke macht
Met name het vereiste van ‘feitelijke macht’ levert veel discussie op. Het werk kan bijvoorbeeld ontoegankelijk of nog niet ontruimd zijn, waardoor de opdrachtgever het werk niet in gebruik kan nemen. Het is niet per se nodig dat een bouwplaats ontoegankelijk is voor de opdrachtgever door bijvoorbeeld aanwezigheid van sloten of bouwhekken. Wel is het verstandig de bouwplaats altijd met bouwhekken af te sluiten, zodat je niet zo snel in discussie raakt over of je feitelijk de macht over de bouwplaats hebt of niet.
Belangrijk is dat de aannemer deze feitelijke macht moet hebben op grond van een normale uitoefening van de overeenkomst. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de opdrachtgever feitelijk ook zeggenschap over de bouwplaats heeft en daar ook regelmatig te vinden is. Het helpt dan niet wanneer je vervolgens de hele boel alsnog afsluit met bouwhekken en sloten.
Onderaannemers
Benadeling onderaannemer?
Wanneer de hoofdaannemer het retentierecht uitoefent, kan dat betekenen dat onderaannemers geen toegang meer krijgen tot de bouwplaats en hun werk niet kunnen afmaken. Als onderaannemer kan dat nadelige gevolgen hebben. Of je als onderaannemer de hoofdaannemer daarvoor aansprakelijk kunt stellen, hangt met name af van wat je in de overeenkomst hebt afgesproken. Wel is het zo dat de hoofdaannemer de onderaannemer meestal prima kan toelaten tot de bouw zonder z’n retentierecht (feitelijke macht) te verliezen. Het enkele toelaten van installatie- of afwerkwerkzaamheden door onderaannemers houdt niet automatisch in dat de hoofdaannemer de macht over de zaak verliest. Het is zelfs vaak wel zo verstandig om de onderaannemer wel zijn werk te laten doen, dit voorkomt mogelijke claims.
Retentierecht door onderaannemer
Als onderaannemer word je vaak betrokken bij slechts een onderdeel van de bouwplaats. Het is dus als onderaannemer veel lastiger je op het retentierecht te beroepen, omdat je vaak geen feitelijke macht over de bouwplaats hebt (maar de hoofdaannemer). Denk aan het volgende voorbeeld uit de praktijk. De hoofdaannemer bouwt woningen voor een woningbouwvereniging. Die hoofdaannemer schakelt voor het installatiewerk een installateur in. De hoofdaannemer regelt de bouwhekken en de toegang tot de bouwplaats. De installateur wordt niet betaald door de hoofdaannemer. Vervolgens plaatst de installateur snel nieuwe sloten op de bouwhekken en hangt een bordje op met de mededeling dat hij het retentierecht uitoefent. Staat hij in zijn recht? Rechters denken er verschillend over, maar in de meeste uitspraken tot nu toe vindt de rechter van niet.
Retentierecht op deel van het werk
Soms kan een onderaannemer het retentierecht uitoefenen op een gedeelte van het werk. Als de installateur de (exclusieve) toegang heeft tot bijvoorbeeld de technische ruimten (meterkast, CV-ruimte, etc.) dan zou hij die af kunnen sluiten om zijn facturen betaald te krijgen.
Alternatieven
Wanneer je als onderaannemer geen gebruik kunt maken van het retentierecht, raad ik je aan de volgende veiligheidsankers in te bouwen:
- Zorg voor een goede termijnenregeling met de hoofdaannemer, waarbij je altijd bij bent met de stand van het werk. Het mooiste is wanneer je vooruit betaald krijgt.
- Houd de betaling van de termijnen goed in de gaten. Zodra de hoofdaannemer achter loopt, kun je zo nodig gebruik maken van je opschortingsrecht. Je schort dan de werkzaamheden op, totdat de hoofdaannemer weer bij is met betalen.
- Zorg ervoor dat je een eigendomsvoorbehoud in je contract of algemene voorwaarden hebt staan. Wanneer je niet betaald wordt en er liggen nog onverwerkte spullen op de bouw, kun je die weer ophalen.
Bovenstaand artikel verscheen in november 2018 in de CobouwVak. Heb je vragen of opmerkingen over het retentierecht? Nico helpt je graag verder. Neem gerust vrijblijvend contact op via 06 340 93 944 of info@nico-advocatuur.nl.